1. 不動産賃貸管理とは
不動産賃貸管理業とは、収益用不動産をご所有するオーナー様からご依頼を受け、その収益用不動産に関する管理業務を、オーナー様に代わって行うことを言います。また、管理業務自体も、二つに分類され、一つは入居者管理を行う「入居者管理（PM業務）」と、建物自体の管理を行う「建物管理（BM業務）」に分けられます。
PM業務は、主に以下の通りです。
・入居者さんからの賃料の回収業務・督促業務。
・入居者さんの入居・退去の管理業務。
・入居中の室内修繕や退去時の原状回復工事の管理業務。
・入居者さんや近隣の方からなどのクレーム対応など。
また、BM業務は主に次の内容となります。
・エレベーターや廊下など共用部の清掃・修繕業務。
・貯水槽や浄化槽などの清掃・修繕業務。
・消防点検や建物自体の修繕業務。
昔から、マンションは管理を買え。という言葉があるように、不動産賃貸業において管理とは非常に重要な役割を果たしております。仮に管理がずさんな場合には、どのような状況になるでしょうか。
まず、清掃業務がおろそかになることにより、建物自体の汚れが目立ち始めます。そして、入居管理がおろそかになると入居者さんからの依頼が放置されたり、クレームが放置され、結果として退去を促進させます。その結果、住環境のあまり良くない物件となり、賃料の滞納が多くなったり、空室が目立ち、建物自体の傷も目立つようになり、最終的には建物の価値を下げる要因となります。
そのため、管理はしっかりと行うことが重要です！
2. 不動産賃貸管理から見たリスクヘッジ
ここまで不動産賃貸業における管理の重要性について記しましたが、実際に不動産賃貸業を行っていると、管理を万全に行っていても防げないリスクもございます。例えば、滞納のリスクや孤独死のリスクなどです。これらは、十分な管理業務を行っていたとしても、完全にそのリスクを無くすことは困難です。しかし、そのリスクを減らす方法、もしくはリスクヘッジする方法はございます。まず、滞納リスクに関しましては、保証会社を使用する方法があります。最近では、賃料の回収のみならず、退去時の精算費用や立退きを行った際の法的手続費用などまで保証対象としている会社もございます。また、孤独死ではオーナー様が加入する建物の火災保険の特約にて金銭的なリスクヘッジを行ったり、入居者の加入する火災保険や保証会社のプランにて同様のリスクヘッジを行える場合もございます。
その他、特に事業用の不動産の場合に大きなリスクとなるのが立退きリスクです。例えば、相当年数築年数の経過した不動産の1階部分に飲食店舗が入居しているとします。年数が経過して、オーナー様は耐震性の問題から建物の建て替えを検討することにしました。そのため、1階の飲食店に退去の相談を行ったところ、多額の立退き料を求められたという話は、一部の不動産業界では有名な話です。この場合、オーナー様は万が一地震などにより建物が崩れ、誰かに怪我などを負わせるリスクもあり、裁判を行ったが、それでも賃料の数年分、もしくはそれ以上の立退き料が必要だったというケースもございます。
このリスクヘッジする方法として、賃貸借契約の内容を普通賃貸借ではなく定期賃貸借にするという方法がございます。簡単に言いますと、契約期間満了時に更新が前提となる普通賃貸借ではなく、契約期間満了時に一回当該契約が終了し、継続する場合には貸主様・借主様双方の同意のもと再契約を行う定期賃貸借にすることで、上記立退き料のリスクはヘッジできます。なぜならば、定期賃貸借の場合、契約満了時に契約自体が終了するため、そもそも退去を促す必要がなく、再契約を行わなければ、そのまま契約が終了となるためです。
このように、不動産の管理だけでは十分に防げないリスクも、ある種のテクニックにより、ある程度はリスクヘッジできる部分は多くございます。弊社では、代表が過去に北は北海道から南は九州・四国の物件まで、オーナー代理の立場として現地の管理会社に対して幅広く指示出しを行っていた経験を有しております。そのため、管理でお困りの際には、まずはお気軽にお問い合わせください。当然、秘密厳守にてご対応させて頂きます。